«От ипотеки избавляются те, кто влез в нее на эмоциях» Россияне стали массово продавать квартиры, купленные в кредит

В 2026 году в России зафиксирован всплеск продаж квартир, купленных в ипотеку. За несколько месяцев объем подобных сделок вырос вдвое по сравнению с 2024 годом, а всего за прошлый год через досрочную продажу было погашено жилищных кредитов на сумму свыше миллиарда рублей. Почему россияне избавляются от ипотечных квартир, в чем риски таких сделок для продавцов и покупателей и какие квартиры, находящиеся в залоге у банка, не удастся продать — в материале «Ленты. ру».

«Платежи по ипотеке стали сильно напрягать»

На рынке недвижимости наметился новый тренд — россияне все чаще продают квартиры, купленные в ипотеку. По статистике Центрального банка России, в 2025 году общий объем ипотечных кредитов, погашенных досрочно за счет продажи залогового жилья, составил 1,3 миллиарда рублей. Причем треть этой суммы (425 миллионов рублей) пришлась на четвертый квартал года — это вдвое больше, чем годом ранее.

1,3

миллиарда рублей

на такую сумму россияне продали в 2025 году квартир, чтобы закрыть долги по ипотеке

Кроме того, в прошлом году некоторые заемщики возвращали ипотечные квартиры банкам — таким образом, по подсчетам ЦБ, в конце 2025 года было закрыто кредитов на 757 миллионов рублей, что также превышает показатели предыдущего года.

Согласно действующим законам, жилье, приобретенное в ипотеку, имеет особый статус. С одной стороны, оно принадлежит собственнику — покупателю, который вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе может сдавать его в аренду или продавать. С другой — до полной выплаты кредита оно находится в залоге у банка, то есть на нем лежит так называемое обременение, поэтому все сделки с ним необходимо согласовывать с организацией, выдавшей кредит.

Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ

Сделки по купле-продаже залоговых квартир возникли еще в нулевых, вместе с появлением и развитием ипотеки, говорят риелторы. Правда, их было немного. До 2024 года они проводились по определенным правилам: залоговую квартиру мог реализовать только сам банк и только на публичных торгах или аукционе, на одобрение сделки банком уходило обычно около двух месяцев. Зато тогда почти не было проблем с поиском покупателей, отмечают эксперты.

«Одну из первых сделок по продаже ипотечного жилья я заключила лет десять назад, — рассказывает частный риелтор, член Российской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова. — Это была квартира в Алтуфьево. На момент продажи перед банком была закрыта большая часть ипотеки, оставалось около 2,5 миллиона рублей из 7 миллионов. Покупателя нашли довольно быстро: объекты с небольшим остатком по кредиту обычно продаются проще».

Осенью 2024 года схема продажи ипотечного жилья была изменена — теперь заемщики могут продавать взятые в кредит квартиры самостоятельно. К тому же если окажется, что имущество продано по более высокой цене, чем размер задолженности, разница остается продавцу за вычетом расходов, которые может понести банк. А вот искать покупателей стало труднее, особенно на первичном рынке: «В последние два года сама конъюнктура рынка стала другой — ставки по кредитам изменились, покупательская способность в целом упала», — поясняет Татьяна Мамонтова.

Анонимный пользователь, U-MAMA: Хочу продать квартиру, которая находится в ипотеке. Брала ипотеку в 2023 году. Сейчас появились другие немаленькие расходы. Платежи стали сильно напрягать и доставлять стресс в и без того стрессовой женской жизни.

Фото: Рамиль Ситдиков / РИА Новости

«От ипотеки избавляются те, кто влез в нее на эмоциях»

На текущий момент, по данным «Авито», в России только на вторичном рынке жилья доступно свыше двух миллионов квартир. Примерно четверть из них имеют в описании пометку «в залоге». В Москве ситуация чуть лучше: «Сейчас из общего количества продаж примерно каждая десятая квартира — ипотечная, — подсчитывает Татьяна Мамонтова. — И тенденция к росту их числа прослеживается на протяжении последних двух-трех лет».

В чем причина данного тренда? По мнению специалистов, досрочное погашение ипотеки через продажу квартиры свидетельствует о том, что россиянам становится все труднее обслуживать жилищные кредиты. В 2023 году банки выдавали ипотеку по рыночным ставкам клиентам с минимальным первоначальным взносом (20 процентов) и большой долговой нагрузкой, поясняет директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Однако для части заемщиков кредитное бремя оказалось непосильным, и они стали допускать просрочки: по данным ЦБ, к концу 2025 года объем проблемной ипотечной задолженности вырос вдвое — до 205 миллиардов рублей.

В этой ситуации продажа квартиры — выход для тех, кто не может выплачивать ипотеку, но и не хочет наращивать штрафы и портить кредитную историю, подчеркивает эксперт.

Сегодня от ипотеки избавляются те, кто влез в нее, не осознавая масштаба мероприятия, — например, на эмоциях, наслушавшись советов в духе «лучше за свою платить, чем за съемную». Купленное на подобном импульсе жилье впоследствии оказалось неподъемным грузом

Татьяна Мамонтова

частный риелтор, член РГР

В подтверждение Татьяна Мамонтова приводит пример из собственной практики: в прошлом году клиентка взяла в ипотеку квартиру в Москве со взносом 30 процентов. Кредит был рассчитан на 20 лет, с ежемесячным платежом около 120 тысяч рублей. Женщина выплачивала его несколько месяцев, а затем поняла, что взвалила на себя непомерное бремя на всю сознательную жизнь. В итоге квартиру она продала.

Есть и другая категория продавцов ипотечных квартир — собственники-инвесторы. «Люди заходили в новостройки, часто по льготной ипотеке, дом сдался — они фиксируют результат и продают объект», — рассказывает управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович. Также заемщики нередко продают залоговое жилье по жизненным обстоятельствам: расширение жилплощади, переезды, разводы, добавляет эксперт.

Что касается типа квартир, то с ипотекой продают любое жилье: студии, однокомнатные, двухкомнатные, многокомнатные лоты. «Чаще всего на рынке оказываются взятые в ипотеку большие и дорогие квартиры — эдакие неповоротливые активы», — делится наблюдениями Татьяна Мамонтова. Студии и однокомнатные квартиры, реже двухкомнатные, как правило, выставляют на продажу незадачливые инвесторы, добавляет Львович. Однушки, студии, апартаменты, особенно взятые на льготных условиях, продают в самых редких случаях, практически никогда, за них держатся до последнего.

Единственные собственники, кто почти не продает ипотечных квартир, — обладатели льготных кредитов. Жилье досталось им фактически в рассрочку, с минимальной переплатой, поэтому они им дорожат. Более того, особо предприимчивые граждане стараются использовать все возможные госпрограммы, дотации и льготы от государства, замечает Татьяна Мамонтова: «Например, я знаю одну большую цыганскую семью, которая взяла в льготную ипотеку семь или восемь квартир в период, когда еще не было ограничений по количеству оформленных “в одни руки” объектов». И отказываться от них владельцы не собираются.

Елена, BABYBLOG: Продавали в 2023 году ипотечную однушку, покупали после этого двушку, тоже в ипотеку. Ничего не снижали, продали в рынке. Снизили на 100 тысяч реальному покупателю. Мы платили пять лет ипотеку и решили расширяться. У нас за время владения квартирой цена выросла почти в два раза. Брали за 5,4 миллиона рублей, продали за 9,7 миллиона. Остаток после погашения ипотеки пошел на первый взнос по второй квартире.

Фото: Ирина Бужор / Коммерсантъ

«Мне нужна была квартира в определенном районе»

Кто покупает жилье, которое обременено кредитом? Ипотека ипотеке рознь, утверждают эксперты. Особый интерес для покупателей представляют, например, квартиры на вторичном рынке в сложившихся районах с инфраструктурой и благами цивилизации. «Нередко люди специально отслеживают конкретный район, квартал или дом, чтобы купить квартиру именно в нем. И когда лот появляется, совершенно не важно, в ипотеке он или нет. Его купят, причем по рыночной цене. То есть интерес вторички в локации — спрос всегда есть на хорошее место», — говорит Татьяна Мамонтова.

С новостройками (домами, срок эксплуатации которых не превышает пяти лет), по словам экспертов, дела обстоят сложнее. Предложений много, в том числе напрямую от застройщика. «Представьте: есть прямой, «чистый» лот за условные 10 миллионов рублей и ...огичная квартира в этом же доме, которая уже куплена в ипотеку и теперь перепродается, — продолжает риелтор. — У квартиры уже есть история, определенные нюансы сделки, и продавец вынужден играть ценой, чтобы выделиться на фоне прочих, более удобных предложений. Это значит, что за 10 миллионов ее уже нет смысла продавать, надо делать дисконт — и это главное преимущество для покупателя».

3-5

процентов

составляет средний дисконт на продажу ипотечной квартиры в 2026 году

Относительно цен: есть мнение, что квартиры, имеющие обременение в виде ипотеки, обязательно должны продаваться со скидкой — из-за того, что находятся в залоге у банка. Это не так, замечают риелторы. «Цену снижают, когда у объекта есть проблемы: просрочки, требования банка ускорить продажу или сложная схема погашения кредита (например, в небольших банках). В таких случаях продавец готов уступать в цене, потому что приоритет — скорость», — поясняет Леонид Львович.

Скидка может понадобиться и при продаже квартиры в новостройке, как в примере Татьяны Мамонтовой, — в таких случаях дисконт обычно составляет не более 10 процентов. А вот квартиры без проблем, в развитых локациях продаются практически всегда по рыночной цене, в редких случаях — по нижней границе рынка. Оснований для скидки на них нет, считают специалисты.

Анонимный пользователь, WOMAN.RU: Я покупала ипотечную квартиру. Там немного платежей оставалось, но хозяин решил продать из-за пополнения семьи. Продал по рыночной цене. Хотя я купила бы и дороже, мне именно в этом районе квартира была нужна, а там редко продают.

Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости

Три способа продать квартиру в ипотеке

По словам Татьяны Мамонтовой, сегодня есть три способа продать квартиру в ипотеке:

* Ипотеку гасит продавец. В этом случае заемщик досрочно выплачивает банку всю сумму долга из собственных средств. Банк снимает обременение, и далее происходит стандартная свободная продажа. Как правило, так делают те заемщики, у кого остаток основного долга небольшой.
* Ипотеку гасит покупатель. По данной схеме заемщик сначала получает в банке разрешение на продажу и находит покупателя, затем тот банк, где взята ипотека, открывает аккредитив, на который покупатель вносит денежные средства. По итогам регистрации сделки часть денег уходит с аккредитива банку на погашение ипотеки, а часть продавцу, если ему что-то причитается. Параллельно банк снимает обременения, и право собственности на недвижимость переходит к покупателю.
* Переуступка ипотечного долга. Покупатель получает одобрение в банке, где выдана ипотека, на продажу квартиры. После чего стороны подписывают в банке кредитный договор и договор купли-продажи с условием переуступки ипотеки. Банк снимает с продавца обременения, а ипотеку начинает выплачивать новый владелец жилья.

«Чаще всего ипотечные квартиры берут покупатели с наличными. Сделка в этом случае лишь немногим сложнее обычной», — замечает Татьяна Мамонтова. Если же планируется переуступка ипотеки, то ставка для нового покупателя может быть чуть меньше, однако она не будет сильно отличаться от текущих ипотечных программ. «Банк сам в первую очередь заинтересован в благополучной перепродаже, так как ему нужен реальный доход от регулярных платежей, а не проблемная квартира», — добавляет эксперт. Вместе с тем переуступить ставку по льготной ипотеке, например семейной или IT, нельзя. При продаже такой квартиры льгота на кредит теряется.

Когда нельзя продать ипотечную квартиру?

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно не всегда. Есть несколько случаев, когда банк откажет в сделке:

• Банк обратился в суд, чтобы взыскать залог, то есть выставить недвижимость на продажу;

• Возбуждено дело о банкротстве банка или заемщика;

• Заемщик уже получал согласие на сделку, но отказался от нее;

• Недвижимость является обеспечением по нескольким кредитам;

• Жилье — это предмет залога прошлой или следующей ипотеки.

По поводу сроков продажи ипотечного жилья: в настоящий момент продавать ипотечное жилье допустимо в любой момент выплаты кредита, отмечают специалисты. Стандартный срок продажи квартиры в залоге составляет от 2 до 4 месяцев. Из них на одобрение сделки банком обычно уходит до 10 рабочих дней, а после погашения ипотеки Росреестр снимает обременение в течение трех рабочих дней. Пока квартира продается, заемщик должен выплачивать ежемесячные взносы, напоминают риелторы.

Анонимный пользователь, WOMAN.RU: Продавали три года назад квартиру в ипотеке. По рынку. Покупатель брал свою ипотеку, там в договоре было указано, что мы являемся созаемщиками по той ипотеке до даты снятия обременения на квартиру. Сделку проводили через хорошее агентство, с юристом.

Фото: Кирилл Пономарев / «Лента.ру»

«Покупатель рискует тем, что продавец передумает после закрытия ипотеки»

Несмотря на то что сделки с квартирами, находящимися в залоге у банка, на рынке недвижимости совершаются регулярно, свои минусы у них тоже есть, причем как для продавцов, так и для покупателей. «Для продавцов основные риски — финансовые, — поясняет Татьяна Мамонтова. — Порой люди тянут с продажей квартиры до последнего, просрочки накапливаются, и, как следствие, банк запрещает продажу». Иногда собственники выбирают неверную стратегию реализации залогового жилья, что также ведет к затягиванию сделки и накоплению долгов.

«Для покупателя сложность приобретения ипотечной квартиры в другом: некоторые банки или собственники просят погасить кредит до сделки. Это можно оформить, но по сути человек отдает деньги и получает за это просто бумажку, — говорит Леонид Львович. — Если сделка по каким-то причинам не состоится, дальше — суды и долгие разбирательства для возврата». Случается и так, что ипотечная квартира юридически чистая (то есть документы оформлены на владельца), но фактически в ней прописаны или продолжают проживать люди. Решение этих вопросов также ляжет на плечи нового собственника.

KTOLIK, Пикабу: И продавал, и покупал такую квартиру. Не особо сложно, банк сам участвует в сделке, предоставляет ячейку и т. п. Перечисление денег возможно через аккредитив, который раскрывается только после перехода права, которое, в свою очередь, возможно только после снятия обременения. Покупатель тут рискует только тем, что вы передумаете продавать после закрытия ипотеки. Дисконт — да, просят, конечно. Я в итоге где-то 7 процентов скинул с рыночной цены, но нужно было быстро продать.

Чтобы успешно продать и купить залоговое жилье, эксперты советуют придерживаться нескольких правил.

Во-первых, продавцам стоит продумать, как эффективно презентовать жилье, подчеркнув его достоинства, если нужно, предложить небольшую скидку. Текущий ипотечный статус в объявлении о продаже можно не указывать, а обсудить это в личной беседе с покупателем, предварительно выяснив, как он планирует покупку — тоже в ипотеку или за наличные, рекомендует Татьяна Мамонтова.

Во-вторых, продавцу важно заранее получить все разрешения в банке, понять схему взаиморасчетов и погашения кредитов. «Классическая ситуация: находится покупатель, договариваются по цене, все готовы выходить на сделку, — рассказывает Леонид Львович. — И тут всплывает, что банк не уведомлен и нужно подождать еще месяц, чтобы получить его одобрение. Покупатель на такие сроки чаще всего не рассчитывает и уходит».

В-третьих, самая безопасная схема покупки ипотечной квартиры — когда расчеты синхронизированы со сделкой: либо в момент подписания договора купли-продажи, либо сразу после регистрации, добавляет эксперт.

Если есть возможность закрыть ипотеку собственными средствами — лучше так сделать. Это сильно упрощает процесс. Квартира становится более понятной для покупателя, уходит лишний риск, и продать ее обычно получается быстрее

Леонид Львович

управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках»

Фото: Blackcat / Getty Images

«После сделки выходят в ноль, и это хорошо»

Всегда ли удается закрыть кредит, продав ипотечное жилье? По закону нельзя продать квартиру в ипотеке дешевле остатка долга банку — то есть банк в любом случае получает свое, уточняет Татьяна Мамонтова. Другое дело, что заемщик может ничего не получить от покупателя сверху, особенно если остаток по кредиту еще очень большой.

Жилье, купленное в кредит, продают не для того, чтобы заработать, а чтобы не вогнать себя в долги, и чаще всего после сделки выходят просто в ноль. И это уже хорошо

Татьяна Мамонтова

частный риелтор, член РГР

Более того, иногда люди остаются в долгах, даже избавившись от ипотечной квартиры, — например, изначально брали потребительский кредит на первоначальный взнос или брали в долг на ежемесячные платежи. Все эти обязательства у них остаются после продажи ипотечной квартиры и их они обязаны решить самостоятельно, подчеркивает спикер.

В целом эксперты уверены: даже двукратный рост продаж квартир, взятых в ипотеку, — это пока не тотальный отказ россиян от взятого в кредит жилья. «Если смотреть на реальный рынок, это не выглядит как массовая история. Все в пределах обычной динамики», — считает Леонид Львович. «Что такое 1,3 миллиарда рублей? Смешная цифра с точки зрения количества выданной ипотеки», — замечает другой эксперт, Константин Барсуков, основатель агентства «Релайт-Недвижимость». И логика в его словах есть: по данным ЦБ, в 2025 году россияне оформили 970 тысяч ипотечных кредитов на сумму 4,4 триллиона рублей.

LIANA, BABYBLOG: В прошлом году студию продавала, снизила немного совсем, на 100 тысяч ниже рынка. Но быстро продала. Разница с продажи пошла на первый взнос, на расширение... Боялась, но через агентов проще.

Будет ли в будущем усиливаться тренд на продажу ипотечных квартир? Все зависит от экономической ситуации и ключевой ставки, считают риелторы. «Ставки по ипотеке хоть и снижаются, существенных послаблений для заемщиков это пока не несет. 18-19 процентов годовых — это по-прежнему очень много, ипотека остается недоступной роскошью для массового потребителя», — говорит Татьяна Мамонтова.

Сказываются, по словам специалистов, и другие экономические факторы, такие как активный рост цен на товары и услуги, из-за чего снижаются реальные располагаемые доходы россиян. У заемщиков с семейной ипотекой есть дети, воспитание которых тоже требует трат, наконец, растет налоговая нагрузка, что тоже зачастую заставляет людей продавать или отдавать банку залоговую недвижимость.

«Пока актуальная статистика лишь подтверждает — тенденция продавать ипотечное жилье не только сохранится, но и может усилиться, во всяком случае в текущем году», — констатирует Мамонтова.

Источник