Москвичи начали массово продавать залоговые квартиры

В столичном рынке недвижимости фиксируется заметный сдвиг: все больше квартир, купленных в ипотеку, выставляются на продажу до того, как заемщики полностью погасили кредит. По оценкам участников рынка, за последний год доля таких объектов выросла с 25–30% до 35–40% от общего объема предложения.

Эксперты связывают эту тенденцию сразу с несколькими факторами — от изменения финансового поведения покупателей до роста ипотечной нагрузки в условиях высоких ставок 2023–2024 годов. Ипотека перестает быть «долгом до конца» По словам участников рынка, ключевое изменение заключается в отношении к самой ипотеке. Если раньше наличие обременения воспринималось как серьезное ограничение и часто удерживало собственников от продажи, то сегодня ситуация изменилась.

Риелторы отмечают, что процедуры работы с залоговой недвижимостью стали значительно проще и быстрее. Банки и участники сделок адаптировали инструменты — от электронных регистраций до аккредитивных расчетов, что позволило снизить риски и упростить выход из ипотечных обязательств.

В результате собственники все чаще принимают решение не «нести ипотеку до конца», а продавать квартиру в процессе выплаты кредита — без существенных юридических и финансовых барьеров. Инвесторы и «стартовое жилье» — основа предложения Наибольшую долю таких объектов, по оценкам риелторов, составляют инвестиционные покупки в новостройках комфорт- и бизнес-класса. Речь идет о квартирах, приобретенных на стадии строительства и выставленных на продажу уже после ввода дома в эксплуатацию.

Чаще всего это студии и однокомнатные квартиры — наиболее ликвидный сегмент, который активно использовался как для перепродажи, так и для последующей сдачи в аренду.

Помимо инвесторов, значительная часть сделок связана с так называемым «стартовым жильем» — когда семьи приобретают небольшую квартиру с расчетом на последующее улучшение жилищных условий.

Однако рост предложения в этом сегменте говорит и о другой тенденции: часть заемщиков вынуждена расставаться с жильем из-за финансовых трудностей. Высокие ставки меняют поведение заемщиков Отдельное давление на рынок оказали ипотечные программы 2023–2024 годов, оформленные уже по повышенным ставкам. Для части заемщиков ежемесячная нагрузка оказалась выше ожидаемой, что в итоге привело к продаже недвижимости еще до полного погашения кредита.

В таких случаях квартира становится не активом для долгосрочного владения, а инструментом для выхода из финансового напряжения. Дисконт уходит, рынок становится «спокойнее» Интересно, что еще несколько лет назад продажа квартиры с ипотечным обременением почти всегда означала необходимость существенного дисконта. Покупатели закладывали риски и сложности оформления, снижая цену.

Сейчас ситуация изменилась. Рынок адаптировался к таким сделкам, а банки и агентства недвижимости выстроили относительно прозрачные и безопасные механизмы расчетов.

В результате дисконт при продаже ипотечных квартир заметно сократился, а иногда и вовсе исчезает — особенно в сегменте ликвидного жилья. Покупатели перестали бояться «ипотечных» квартир Еще одна важная тенденция — изменение поведения покупателей. Если раньше квартиры с обременением воспринимались как проблемные, то сегодня это уже не является серьезным препятствием для сделки.

Покупатели стали лучше понимать юридическую структуру таких сделок, а также доверять банковским механизмам сопровождения. Благодаря этому ипотечные квартиры все чаще приобретают не только инвесторы, но и обычные семьи, которые ищут жилье для проживания. Рынок входит в новую фазу нормализации Эксперты сходятся во мнении, что рост доли продаж ипотечных квартир до погашения кредита — это признак структурной трансформации рынка. С одной стороны, он отражает рост финансового давления на часть заемщиков. С другой — показывает, что рынок стал более гибким и технологически зрелым.

В ближайшие годы эта тенденция, вероятно, сохранится. Особенно если ипотечные ставки останутся высокими, а новостройки продолжат активно использоваться как инвестиционный инструмент.

В итоге рынок недвижимости Москвы все больше уходит от модели «квартира на всю жизнь» к модели «квартира как управляемый актив», который можно достаточно свободно покупать, продавать и менять в зависимости от жизненной и финансовой ситуации.

Ранее журналисты сайта "Пронедра" писали, что в 2026 году банки начали массово отказывать россиянам

Источник