В России пустует 1,5 миллиона квартир в новостройках. Почему россияне не хотят их больше покупать?

Рынок первичного жилья переживает кризис. За последние два года спрос на квартиры в новых домах упал на 15 процентов. При этом маховик стройки продолжает крутиться: в прошлом году в эксплуатацию было введено 44,6 миллиона квадратных метров жилья и еще 41,3 миллиона квадратов заложено на будущее. По оценкам экспертов, только для того, чтобы распродать весь имеющийся запас первичных квартир, девелоперам понадобится больше четырех лет. Почему россияне отказываются от покупки новостроек, на какие скидки и акции готовы застройщики в стремлении привлечь клиентов, как приобрести жилье на падающем рынке и не прогадать — в материале «Ленты.ру».

Сколько квартир пустует сегодня в новостройках?

На рынке новостроек — трудные времена. По данным «Дома.РФ» в настоящий момент в стране возводится свыше 118 миллионов квадратных метров жилья. При этом по итогам февраля 2026 года удалось реализовать лишь 32 процента из них. Оставшиеся 68 процентов пока не нашли своего покупателя, сформировав пул нераскупленных квартир.

По подсчетам риелторов, на первичном рынке недвижимости сегодня скопилось 80 с лишним миллионов невостребованных квадратных метров жилья — это примерно 1,5 миллиона стандартных квартир. Если учесть, что средняя цена квадратного метра в новостройках России сейчас составляет 215 733 рублей, то в денежном выражении объем всех зависших в продаже объектов достигает 17,7 триллиона рублей, подсчитали в федеральной компании «Этажи».

1,5 млн

квартир

пустует в российских новостройках в 2026 году

По словам экспертов, это самый высокий уровень затоваренности на рынке жилья с начала десятилетия.

Фото: Виталий Аньков / РИА Новости

Почему новостройки не покупают?

Затоваренность на рынке первичной недвижимости нарастала постепенно, замечают эксперты. Так, в 2021 году в новых жилых комплексах, поступивших в продажу, было продано не менее 70 процентов квартир. В 2022 году покупателей стало меньше — реализовать удалось всего 66 процентов квартир, а 34 процента оказались невостребованными. К 2025 в новостройках была раскуплена только половина лотов, а другая половина осталась пустующей.

Что такое затоваренность на рынке недвижимости

Затоваренность на рынке новостроек — это ситуация, при которой предложение жилья от девелоперов превышает платежеспособный спрос. В результате скапливается большой объем непроданных квартир, которые реализуются медленнее, чем обычно.

...итики рынка оценивают масштаб затоваренности новостройками по следующей формуле: отношение распроданности жилья к его строительной готовности, умноженное на 100 процентов.

Полученная цифра означает:

свыше 90 процентов -- жилье продается быстрее, чем строится; рынок находится в дефиците или ажиотажном спросе, что обеспечивает застройщикам стабильное финансирование за счет эскроу-счетов;

70-80 процентов -- состояние рынка сбалансированное; застройщики строят ровно столько жилья, сколько покупатели в состоянии приобрести, и успевают наполнять эскроу-счета, что снижает обслуживание проектного финансирования (кредитов на строительство);

менее 70 процентов -- переизбыток предложений или плохие продажи; стройка идет активнее, чем продажи, застройщику не хватает средств на эскроу-счетах, и он вынужден брать дорогие кредиты, что несет риски для проекта.

Также о затоваренности новостройками свидетельствуют и сроки их продаж — по данным «Дом.РФ», они не должны превышать 3,5 года.

Общая распроданность на первичном рынке жилья все эти годы снижалась. С 2021 по 2024 год она сократилась в 1,5 раза — с 47 до 34 процентов, а к весне 2025 года снизилась до 32 процентов. «Весь прошедший год показатель общей распроданности держался на этом уровне, — говорит Ирина Пашковская, руководитель Центра ...итики федеральной компании «Этажи». — То есть фактически рынок нашел своего рода баланс, и рост доли нереализованного жилья остановился».

Большой объем невыкупленных квартир в новостройках эксперты объясняют несколькими факторами. Один из главных — то, что нынешние объемы строительства были заложены в начале 2020-х годов, в период ажиотажного спроса. «Цикл строительства дома — два-три года, — говорит Денис Жалнин, генеральный директор девелоперской компании «Люди». — А с учетом подготовительных этапов — приобретения участка, получения разрешительной документации, проектирования и прочих процедур — он может доходить до четырех-шести лет». Однако сегодня спрос на жилье упал, и квартиры оказались невостребованными.

Еще одна причина — снижение покупательной способности россиян. Инфляция, рост ставок по рыночной ипотеке до 19-20 процентов годовых, отмена в 2024 году массовых льготных кредитов и ужесточение условий по семейной ипотеке сделали приобретение квартиры непосильным для большинства потенциальных покупателей. В результате многие предпочли отложить покупку жилья до лучших времен, а имеющиеся средства держать на депозитах.

В первом квартале 2026 года запуск новостроек вырос на 38 процентов по сравнению с прошлым годом. В этот же период спрос на них упал на 20 с лишним процентов 

Кроме того, еще в 2019 году, с переходом рынка новостроек на проектное финансирование, изменилась сама модель продаж в новых жилых комплексах. «До введения эскроу-счетов застройщик на начальном этапе строительства стремился реализовать как можно больше квартир, чтобы покрыть свои первичные затраты, — поясняет Ирина Пашковская. — Поэтому квартиры в домах на этапе котлована стоили гораздо дешевле, чем сейчас, и люди активно их раскупали».

Сейчас задача девелопера — продать определенный пул квартир в рамках согласованной с банком финансовой модели, чтобы снизить ставку по проектному финансированию. Демпинговать в этих условиях стало сложнее, и разрыв в цене между квартирой на стартовой и финальной стадиях строительства стал меньше.

Покупатели теперь тоже хотят приобретать квартиры ближе к финальной стадии готовности дома, когда уже воочию виден проект, его перспективы и особенности, констатирует Денис Жалнин.

Фото: Егор Алеев / ТАСС

В каких регионах новостройки продаются хуже всего?

Низкая распроданность новостроек наблюдается сегодня почти во всех регионах России. По данным компании «Этажи», одними из лидеров по затоваренности являются Саратовская, Калужская, Воронежская области и Краснодарский край: доля невыкупленного жилья составила здесь 80 и более процентов. К примеру, в Краснодарском крае в 2025 году было введено в эксплуатацию 6,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 15 процентов больше, чем годом ранее. Спрос же упал почти на четверть, и теперь, чтобы реализовать все накопленные квадраты, застройщикам потребуется 5,5 года, подсчитали ...итики «Дом.РФ».

В Сибири, на Урале и в Ростовской области положение дел несколько лучше: в этих регионах не востребовано примерно 70 процентов квартир. Самые низкие показатели затоваренности жильем отмечены в Калмыкии, Бурятии и Забайкальском крае — своих покупателей тут находят от 46 до 50 процентов квартир.

4,2

года

понадобится застройщикам, чтобы распродать весь объем зависших на сегодняшний день квартир

Особняком в этом списке стоят Москва и Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге весной насчитывалось около 60 процентов нереализованных новостроек — срок их продажи эксперты оценивают в 2,3 года.

В Москве затоваренность тоже невысока — на текущий момент в столице реализована почти половина всего строящегося жилья. Причем большая часть зависших новостроек — это жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, тогда как недорогое жилье раскупается почти мгновенно. Так, в марте этого года на первичном московском рынке осталось всего 3 процента квартир стоимостью ниже 10 миллионов рублей, хотя еще год назад их объем составлял 22 процента.

Основной прирост невостребованного жилья наблюдается сегодня в домах, сданных в 2024-2025 годах, констатируют специалисты. «Сложнее всего реализуются квартиры от трех комнат и выше, — рассказывает Ирина Пашковская. — По нашим оценкам, 13 процентов из них не раскупают в строящихся домах и 17 процентов — в готовых. Четырехкомнатные не распродаются: 1 процент в строящихся и 2,2 процента в сданных комплексах».

С малогабаритным жильем ситуация иная: если в строящихся домах не распродано 13 процентов студий, то в готовых — всего 11 процентов, а однушек — 39 и 36 процентов соответственно. Двушки находятся в равновесии: и на этапе строительства, и в завершенных проектах их пустует около 30 процентов.

Впрочем, небольшие по площади квартиры продаются сейчас легко только при соблюдении определенных условий, уточняют специалисты. Спрос есть лишь на жилье с удобной планировкой и в локации с развитой инфраструктурой. Квартиры с комнатами-пеналами, в домах, где дворы забиты машинами, а до метро идти 15 минут, все хуже находят своих покупателей.

Период, когда застройщик мог построить дом в чистом поле и распродать в нем все квартиры, прошел. Сейчас успех в продажах определяют локация и правильно выбранная концепция

Денис Жалнин

генеральный директор девелоперской компании «Люди»

Если новостройка пустует — ее состояние ухудшается?

Считается, что для того, чтобы продать весь объем невостребованных на данный момент квартир, застройщикам понадобится четыре с лишним года. Как длительный простой скажется на состоянии жилья? Мнения экспертов по этому вопросу расходятся.

По мнению Дениса Сташина, генерального директора компании «Строим онлайн», в жилом доме важен баланс температуры и влажности, который создается за счет отопления, вентиляции и бытовой активности. В пустующих квартирах нет естественного воздухообмена: летом в них жарко, зимой стены промерзают. В результате бетон трескается, на стенах и полах образуется конденсат, появляется плесень. В водопроводных трубах не циркулирует вода, отчего они быстрее ржавеют. «Все вместе это приводит к преждевременному старению новостроек», — замечает специалист.

Эксперты компании «СтройАльянс-МСК», напротив, уверены, что квартира может стоять много лет и с ней ничего не случится: в современных многоквартирных домах предусмотрены различные системы вентиляции, которые позволяют воздуху свободно циркулировать в помещениях, даже если они нежилые. А из сантехники в квартирах есть только перекрытые краны, так что ржавчина, а также прорывы труб и смесителей исключены.

«Ущерб от того, что дом не заселен полностью, маловероятен. При сдаче дома в эксплуатацию он полностью передается на обслуживание, и заселенность мало влияет на его техническое состояние, — добавляет Ирина Пашковская. — При отсутствии жильцов в их квартиры так же подается отопление».

Фото: Alexey Slyusarenko / Shutterstock / Fotodom

Упадут ли цены на новое жилье?

Несмотря на избыток на рынке непроданных новостроек, цены на них продолжают расти. По данным bnMAP.pro за прошедший год стоимость одного квадратного метра в российских городах-миллионниках увеличилась на 12 процентов, а в Москве квадрат подорожал на 23 процента.

Незначительное снижение цен было зафиксировано лишь в Москве. По данным bnMAP.pro, в апреле стоимость новостроек в старых границах города сократилась на 0,9-3 процента по отношению к марту 2026 года, а в Новой Москве — на 2-8 процентов. Правда, подешевело в основном жилье премиум-класса.

Примечательно, что в условиях затоваренности жильем застройщики не могут массово снижать цены на новостройки, говорят эксперты. В 2026 году себестоимость строительства (земля, строительные материалы, рабочие кадры, инженерные подключения) продолжает расти. В частности, в Московском регионе за год она увеличилась на 15 процентов.

Одновременно на девелоперов давят условия проектного финансирования, ставки по которому сегодня составляют 16-18 процентов. По словам ...итиков Freedom Finance Global, портфель проектного финансирования уже достиг 10,2 триллиона рублей, а средств на эскроу-счетах в конце 2025 года хватало лишь на то, чтобы покрыть 69 процентов задолженности.

В сложившейся ситуации девелоперы используют все средства, чтобы выйти из кризиса. В частности, еще в апреле этого года они на 18 процентов сократили запуски новых проектов по сравнению с предыдущим годом. Также застройщики ищут варианты снижения себестоимости жилья, например, все чаще сдают квартиры без отделки. По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в Москве доля новых квартир с отделкой упала до 38 процентов, что на 10 процентов меньше, чем год назад.

Прибегают девелоперы и к маркетинговым инструментам. Один из них — скидки на квартиры.

Застройщики стали более гибкими в отношении конечной цены продажи, порой скидки доходят до 15 процентов

Ирина Пашковская

руководитель центра ...итики федеральной компании «Этажи»

А самый большой дисконт могут получить покупатели, готовые внести за квартиру оплату наличными в полном объеме, — в этом случае скидки могут составлять 35 процентов, рассказывает Наталия Рыжкина, руководитель ...итической службы агрегатора новостроек RedCat.

Помимо скидок застройщики сегодня применяют и другие меры поддержания продаж.

* Субсидирование рыночных ставок на весь срок кредитования, причем без явного удорожания цены объекта или с дополнительным дисконтом.
* Продажа квартир в рассрочку или с минимальным первоначальным взносом. Сейчас популярность рассрочек постепенно падает в связи с ограничениями со стороны властей: за год количество сделок в новостройках по этой схеме снизилось почти на 13 процентов и сейчас составляет 41 процент от всех продаж.
* Трейд-ин (обмен старого жилья на новое), при котором застройщики берут на себя реализацию вторичной квартиры клиента, фиксируя при этом стоимость выбранной новостройки, чтобы защитить покупателя от роста цен.

В некоторых случаях девелоперы даже дарят за покупку квартиры в новостройке кладовую или машино-место.

Фото: Ilya Platonov / Shutterstock / Fotodom

Рынку новостроек грозит дефолт?

В Едином ресурсе застройщиков подсчитали: к концу 2026 года доля нереализованных квартир в готовых к заселению новостройках может вырасти до 35-40 процентов, а объем замороженных в пустующем жилье средств увеличится на 2,5-3 триллиона рублей.

В этих условиях, утверждают эксперты, часть застройщиков неизбежно столкнется с проблемами — от переноса сроков сдачи домов до банкротства и перехода строительных фирм под контроль банков либо более крупных компаний. «Примерно у 20 процентов застройщиков в РФ существует риск банкротства», — предупреждал еще в 2025 году вице-премьер Марат Хуснуллин. Сложнее всего придется малому и среднему строительному бизнесу, специализирующемуся на массовом сегменте, предполагают ...итики.

В то же время в Минстрое считают, что дефолт рынку новостроек пока не грозит. По данным «Дом.РФ», соотношение распроданности к стройготовности в сфере новостроек в среднем по России сейчас составляет 73 процента. К тому же продажи в 24 процентах возводимого в настоящий момент жилья еще не открыты.

Что касается оживления продаж, то застройщики ждут их не ранее 2027 года, когда ключевая ставка, по прогнозам Центрального банка, снизится до 8-9 процентов.

Как только ипотечная ставка станет 14 процентов и ниже, рынок коммерческой ипотеки будет оживать и на него выйдут значительные объемы отложенного спроса

Ксения Цаплина

директор департамента ...итики и продукта ФСК

В целом эксперты уверены, что рынок сам себя регулирует: ожидается, что по итогам 2026 года объем строительства нового жилья может уменьшиться до 35 миллионов квадратных метров. Это на 15 процентов меньше, чем в 2025 году, когда за год было возведено более 40 миллионов квадратов новостроек.

«Если доля нераспроданного жилья будет расти, часть девелоперов, особенно в массовом сегменте, просто начнут сокращать свои планы по выводу на рынок новых проектов», — говорит Денис Жалнин.

«При этом постепенно будет восстанавливаться нарушенный баланс в структуре предложения и увеличиваться доля квартир на поздних этапах строительства дома», — добавляет Ирина Пашковская.

Совет эксперта: как купить новостройку в 2026 году

По просьбе «Ленты.ру» Ирина Пашковская, руководитель ...итического центра федеральной компании «Этажи», дала несколько рекомендаций по приобретению новостройки в условиях избытка предложения.

• Определитесь с бюджетом покупки и характеристиками квартиры -- теми, которые принципиально важны, и теми, которыми можно пожертвовать, если цена будет более привлекательной.

• Изучите массив предложения на рынке, выберите подходящие варианты и начните переговоры о цене и условиях покупки. Сейчас рынок покупателя, поэтому торговаться не просто можно, а даже нужно.

• При выборе рассрочек или субсидированных ставок реально оцените свои финансовые возможности и сверьте конечную цену покупки с рыночной стоимостью приобретаемого объекта без этих опций.

Кроме того, эксперты советуют сфокусироваться на уже сданных или близких к вводу в эксплуатацию домах, где девелоперы стремятся распродать остатки.

Полезно отслеживать динамику продаж в конкретном выбранном комплексе. Если спрос там слегка замедлился — есть вероятность, что застройщик даст скидки или специальные условия. Однако значительное снижение спроса свидетельствует о том, что у застройщика проблемы и к покупке надо подходить осторожно.

Источник