Дудкин Данил Юрьевич: «При покупке недвижимости проверять нужно не только квартиру — важно понимать, у кого вы ее покупаете»

На фоне сохраняющейся актуальности мошеннических схем и резонансных судебных споров вокруг недвижимости вопрос юридической безопасности сделки приобретает особое значение. Редакция поговорила с юристом Данилом Юрьевичем Дудкиным о рисках, которые покупатель может не увидеть в стандартном пакете документов.

Москва и Московская область — крупнейший рынок недвижимости страны, где цена ошибки особенно высока. Как проверить не только квартиру, но и продавца, зачем ...изировать предыдущие переходы права и когда совершенная сделка может стать предметом судебного разбирательства — в экспертном интервью.

— Данил Юрьевич, когда говорят о безопасности покупки квартиры, обычно вспоминают ЕГРН, зарегистрированных жильцов и обременения. Это действительно главные риски?

Данил Дудкин: Это необходимая базовая проверка, но не самая глубокая. Регистрация человека по месту жительства не равна праву собственности, хотя отдельные права пользования требуют ...иза. Гораздо важнее понять происхождение права, историю объекта и правовое положение продавца. Мы отвечаем не только на вопрос «что с квартирой сегодня?», но и «какие обстоятельства способны породить спор завтра?»

— Что именно необходимо проверять в отношении продавца?

Данил Дудкин: В первую очередь финансовое положение: крупные долги, исполнительные производства, судебные споры, признаки неплатежеспособности, сведения о банкротстве. Представим, что человек с существенной задолженностью продает квартиру, а затем в отношении него начинается процедура банкротства. Это не означает автоматического изъятия квартиры у покупателя, но отдельные сделки должника при наличии предусмотренных законом оснований могут быть оспорены. Поэтому нужно оценивать не только титул собственника, но и экономическую логику сделки.

— То есть цена квартиры тоже становится юридически значимым фактором?

Данил Дудкин: Да. Существенное отклонение цены от рынка само по себе ничего не доказывает, но в сочетании с долгами продавца, срочностью или исполнительными производствами требует повышенного внимания. Вопрос должен звучать не только «можно ли зарегистрировать переход права?», а «насколько устойчива эта сделка, если ее начнут исследовать в суде?»

«Профессиональная проверка должна отвечать не только на вопрос, можно ли зарегистрировать сделку, но и насколько устойчивой она будет в случае судебного спора».

— Насколько глубоко необходимо изучать историю самой квартиры?

Данил Дудкин: Чем меньше срок владения нынешнего собственника и чем чаще объект переходил из рук в руки, тем внимательнее нужно ...изировать предыдущие сделки. Покупатель приобретает объект вместе с его юридической историей. Если в предшествующей цепочке возникнет спор о действительности сделки, последствия в определенных случаях могут затронуть и последующего приобретателя. Поэтому важно понимать, откуда возникло право нынешнего собственника.

— Вы отдельно говорили о риске, связанном с состоянием предыдущего собственника в момент продажи. Что здесь важно?

Данил Дудкин: Сам факт обращения за психиатрической помощью или наличие диагноза автоматически не делает сделку недействительной. Значение имеет способность человека именно в момент сделки понимать значение своих действий и руководить ими. Если прежняя сделка оспаривается по этому основанию, суд исследует медицинские документы, обстоятельства подписания договора, поведение стороны, показания свидетелей; при необходимости назначается экспертиза. Поэтому формально «чистая» квартира может иметь сложную предысторию, которой нет в обычной выписке.

— Можно ли полностью исключить подобные риски?

Данил Дудкин: Полностью исключить возможность спора невозможно. Но можно существенно повысить защищенность покупателя и заранее сформировать доказательства его добросовестности. Проверяются продавец, происхождение права, предшествующие сделки, судебные и исполнительные производства, финансовое положение, полномочия представителей, соответствие цены рынку и порядок расчетов. Делать это нужно до передачи денег.

— Данил Юрьевич, какой главный принцип Вы бы сформулировали для человека, который сегодня покупает недвижимость?

Данил Дудкин: Не ограничиваться проверкой самой квартиры. Самый серьезный риск нередко находится в обстоятельствах, которых нет в ЕГРН: долгах продавца, предыдущих сделках, финансовом состоянии собственника, судебных конфликтах и причинах срочной продажи. Безопасная сделка — это не просто переход права, зарегистрированный Росреестром. Это сделка, которая выдержит юридическую проверку и после регистрации собственности.

Проверка недвижимости должна строиться не вокруг формального перечня справок, а вокруг сценария возможного спора. Задача покупателя — заранее понять потенциальные основания для оспаривания сделки и оценить их до подписания договора и расчета.

Материал носит информационный характер. Оценка конкретной сделки зависит от ее обстоятельств.]]>

Источник